Rechtsprechung Mietrecht 2015

Rechtsprechung Mietrecht 2015

Die relevanten Urteile der deutschen Gerichte zum Mietrecht im Jahr 2015

Der Rechtsanwalt Dr. Sascha Lambert bieten Vermietern, Mietern, Juristen, Anwälten, Gerichten und professionellen Immobilienverwaltungen ein übersichtliches Handwerkszeug für die tägliche Arbeit.

Erhältlich als gedruckte Taschenbuchausgabe bei Amazon für €24,50

Zum Inhalt:

Verwalter müssen ständig auf dem Laufenden bleiben, wie die Rechtsprechung zu konkreten Problemen des Mietrechts steht. Andernfalls laufen sie Gefahr, sich gegenüber Ihrem Auftraggeber, dem Eigentümer des Objekts, haftbar zu machen. Zu denken sind an so selbstverständliche Dinge wie die Aufnahme einer Schönheitsreparaturklausel in den Mietvertrag. Wenn der Verwalter hier eine Klausel wählt, die nach der Rechtsprechung unwirksam ist, setzt er sich Haftungsrisiken aus.

Aber auch der selbstverwaltende Eigentümer tut gut daran zu wissen, was Stand der Dinge nach der mietrechtlichen Rechtsprechung ist, um gegenüber seinem Mieter, der häufig durch Interessenverbände u.ä. beraten ist, seine Rechte wahren zu können.

Auch im Jahr 2015 strahlt die Fortentwicklung des Rechts in sämtliche Themen des Mietrechts: So gab der Bundesgerichtshof seine 10%-Rechtsprechung bei Mieterhöhungen auf; fortan ist stets die tatsächliche Größe der Wohnung für die Berechnung der Erhöhung maßgeblich. Außerdem engte der Bundesgerichtshof ein mehreren Entscheidungen die Abwägung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter weiter ein. Aber auch unterinstanzliche Gerichte trafen beachtenswerte Entscheidungen wie etwa das LG Oldenburg, das zu den Anforderungen an die Beschreibung der bisherigen Wohnverhältnisse bei Eigenbedarfskündigungen ausführte und das OLG Köln, das die sog. Schriftformheilungsklausel wieder erstarken ließ.

Mit der vorliegenden Zusammenstellung von Urteilen aus dem Jahre 2015 verschaffen Sie sich das nötige Wissen über die Rechtsprechung des vergangenen Jahres.

Inhaltsverzeichnis:

Vorwort 9

1. Schriftformerfordernis 10

Jede Änderung der Miethöhe ist schriftformbedürftig – zur Formbedürftigkeit von Vereinbarungen zu Um- und Ausbauten – zur Hinderung der Berufung auf einen Schriftformmangel nach Treu und Glauben 10

Zur Schriftformheilungsklausel zwischen den Ursprungsparteien des Mietvertrages I 13

Zur Schriftformheilungsklausel zwischen den Ursprungsparteien des Mietvertrages II 14

Schriftform bei Verletzung von § 126 Abs. 2 BGB 15

Fehlerhaftes Rubrum hinsichtlich einer mietenden AG 21

Bezeichnung einer Erbengemeinschaft im Vertragsrubrum 25

Zur Schriftform bei Grundstücksgemeinschaft als Mietpartei 25

2. Parteien des Mietvertrages 26

Eine intime Liebesbeziehung ist nicht Voraussetzung von § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB 26

Ohne eigene Unterschrift bzw. Vertretungszusatz wird eine Person nicht ohne Weiteres Mietpartei 27

3. Mietsicherheit 28

Zur Anlage einer Barkaution auf einem entsprechend gezeichneten Konto 28

Durch einen Mieter verpfändetes Sparbuch bei Mietermehrheit 28

4. Miete, Mieterhöhung und Minderung 29

Abkehr von der 10%-Rechtsprechung bei Mieterhöhungen 29

Zur (mangelnden) Anwendbarkeit von §§ 536, 536a BGB bei Verlängerungsoptionen 31

Zum formularmäßige Ausschluss der Sachmängelhaftung 31

Verzicht auf modernisierungsbedingte Mieterhöhung durch Erhöhung nach § 558 BGB 34

Zur Rechtzeitigkeit der Mietzahlung 35

Zustimmung zur Mieterhöhung durch zweimaliges Zahlen der erhöhten Miete 36

Zur Wirksamkeit einer Mietzinsanpassungsvereinbarung, die auf einem formell unwirksamen Mietanpassungsverlangen beruht 36

5. Betriebskosten 38

Umlage von Wartungskosten im Gewerberaummietrecht 38

Zum „Durchreichen“ der Betriebskostenabrechnung an den Untermieter 38

Zur formellen Unwirksamkeit im Rahmen des Vorwegabzugs 39

Zur Wirksamkeit von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV (Bestimmung Wärmeverbrauch nach anerkannten Regeln der Technik) 40

Zum Abzug des Reparaturkostenanteils eines Vollwartungsvertrages für Aufzüge 41

Zur Substantiierungspflicht von Hausmeisterkosten 42

Getrennte Vorauszahlung auf Heizkosten und sonstige Betriebskosten 43

6. Gebrauch der Mietsache 44

6.1 Mängel 44

Ablehnung eines Angebots eines Dritten zur Abwendung einer Störung 44

Zu Überprüfungspflichten auf Legionellenbefall 45

Das Minderungsrecht entfällt, wenn der Mieter Erhaltungsmaßnahmen nicht duldet 46

Zu konkludent getroffenen Beschaffenheitsvereinbarungen, insbesondere hinsichtlich Lärm 51

Hochwasserschutz im Zeichen des Klimawandels 54

6.2 Sonstiges 56

Zur Dekoration der Wohnungstür 56

Zur Rückbaupflicht nicht genehmigter, aber über längere Zeit geduldeter baulicher Veränderungen durch den Mieter 57

Zustimmungspflicht des Vermieters zur Installation einer Markise durch den Mieter 57

Eine Bar bedarf keiner hellen, neutralen Farben 58

Rauchen auf dem Balkon 59

7. Instandhaltung und Instandsetzung 63

Stromunterbrechung ist auch mit mindestens 3 Tagen Frist anzukündigen, wenn die Mietsache nur mittelbar betroffen ist. 63

Ohne vertragliche Vereinbarung keine Mieterpflicht zur Kontrolle des Wasserstandes einer Gastherme 65

Zur Verpflichtung des Gewerberaummeters zu Ausbau-, Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten 66

Kein „Wechsel“ des Bodenbelages bei Instandsetzungen 69

Zum Umfang einer Kleinreparaturklausel 69

8. Nebenpflichten der Mietparteien 71

Auskunftsanspruch des Vermieters auf Nennung des Namens des Lebensgefährten des Mieters 71

Kein Stoßlüften bei Abwesenheit des Mieters 71

9. Schadensersatz 72

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf ggf. auch im Falle eines Räumungsvergleichs 72

Abnahmeprotokoll als negatives Schuldanerkenntnis 75

Beschädigung eines empfindlichen Bodenbelags und Hinweispflicht des Vermieters 76

10. Vorkaufsrecht 77

Schadensersatzpflicht des Vermieters bei unterlassener Unterrichtung über Verkaufsabsicht 77

11. Schönheitsreparaturen 81

Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel wg. Pflicht zum Anstrich der Einbaumöbel 81

Zum Ersatzanspruch wegen rechtsgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen 81

Wirksamkeit einer individuell vereinbarten Endrenovierungsklausel im Gewerberaummietrecht 82

Zur Gesamtunwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel auch bei Aufspaltung der Regelung in mehrere Vertragspassagen 82

Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln 84

Schönheitsreparaturpflicht bei unrenovierter Wohnung nur in Ausnahmefällen 87

Zur Begehr von Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach erfolgten eigenen Schönheitsreparaturen durch den Mieter in der Annahme einer eigenen Verpflichtung 91

Abnahmeprotokoll als negatives Schuldanerkenntnis 91

12. Modernisierung und sonstige Duldungspflichten 92

Duldungspflicht für Einbau von Rauchmeldern 92

Mögliche Härteeinwände des Mieters sind nicht bereits in der Modernisierungsankündigung zu entkräften 93

Zum Einbau eins Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme und damit einhergehender Verkürzung des Wohnungsflurs des Mieters 94

Zur Hinweispflicht des Vermieters auf die Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungen 94

13. Kündigung und Herausgabe 96

Kein Mietaufhebungsvertrag durch vorzeitige Wohnungsabnahme und Schlüsselrückgabe 96

Zur Pflicht, einen Nachmieter zu suchen 96

Eigennutzungswunsch muss ernsthaft verfolgt werden 97

Zur Darstellung der bisherigen Wohnverhältnisse bei der Eigenbedarfskündigung 99

Reichweite der Räumungspflicht des Untermieters nach § 940a Abs. 2 ZPO 100

Zum außerordentlichen Kündigungsrecht des Nacherben bei durch den Vorerben vertraglich gewährtem Kündigungsausschluss 101

Eigenbedarfskündigung bei Mischmietverhältnissen 106

Keine (fristlose) Kündigung wegen unberechtigter aber zu erlaubender Unterermietung 108

Keine Kündigungssperre nach § 112 InsO nach wirksamer Enthaftungserklärung 108

Zur Erheblichkeit des Mietrückstanden nach des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB 112

Kündigung wegen verweigerter Duldung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten 113

Unwirksame Kündigung kann Funktion einer konkludierten Abmahnung erfüllen 116

Zur Räumungs- und Herausgabepflicht eines bereits ausgezogenen Mitmieters 116

Keine Angemessenheitsprüfung bei Eigenbedarfskündigung 118

Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB bei zwei Wohnungen und einer weiteren (Gewerbe-)Einheit 123

Zur Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zigarettengeruchs im Treppenhaus 126

Lärm durch Streiten, Schreien, Poltern, Trampeln, Türenknallen, Fernsehen u.Ä. 127

Zur Rechtmäßigkeit einer Eigenbedarfskündigung alsbald nach Abschluss des Mietvertrages; keine Bedarfsvorschau 128

Kündigung wegen Zahlungsverzug trotz unverschuldeter Geldnot des Mieters 131

Keine Kündigung wegen Bezeichnung als „faul“ und „talentfreie Abrissbirne“ 134

14. Nutzungsentschädigung 135

Minderung der Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB nur ausnahmsweise 135

15. Ausgleichsansprüche nach Vertragsende 139

Zu Ausgleichsansprüchen für Arbeits- und Materialleistungen durch den Lebenspartner eines Abkömmlings 139

16. Verjährung 141

Zur Verlängerung der Verjährung nach § 548 BGB durch Formularklauseln 141

17. Zwangsvollstreckung 142

Einstellung der Zwangsräumung auf unbestimmte Zeit 142

18. Sonstiges 143

Zur Strafantragsberechtigung bei vermieteten Wohnungen 143

Unwirksamkeit einer Mieterwechselgebühr 145

2017-03-19T22:01:16+00:00